近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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