近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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