5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎnknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确know过去分词是什么写，know过去分词是什么词定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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