OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(d酒红色是哪几个颜色调出来的ù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商(shā酒红色是哪几个颜色调出来的ng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也(y酒红色是哪几个颜色调出来的ě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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