导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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