饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jī小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ng)纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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