近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(b三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿ǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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