OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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