一(yī)线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房(fáng)指导价的消息在(zài)房产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房指导价被称(chēng)为“核(hé)弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一(yī)个还在“认真”实施这条政(zhèng)策(cè)的城市(shì)，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三的(de)核心(xīn)城(chéng)市。所以，深圳(zhèn)的一举一动都具(jù)有风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖，然后二手房回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导价），银行核(hé)定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评(píng)估价孰低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看到官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深(shēn)圳多家大行表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目前仍(réng)按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概率(lǜ)为真(zhēn)，更多(duō)体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深(shēn)圳(zhèn)楼(lóu)市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳(zhèn)一(yī)口气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的(de)参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价(jià)盘，直(zhí)接按照(zhào)当时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行(xíng)只能按照指导价(jià)来计(jì)算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全(quán)款支付(fù)的部分，实际(jì)首付去到(dào)了510万，相(xiāng)当(dāng)于首付5成(chéng)了(le)（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接让(ràng)大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价(jià)以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城市(shì)陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手房(fáng)指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨(cǎn)不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其(qí)他的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研究中(zhōng)心(xīn)数据(jù)显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住(zhù)宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下(xià)滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年最低记录(lù)，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经(jīng)历其中的(de)人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高(gāo)杠(gāng)杆(gān)买了(le)2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成本高(gāo)达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这三年(nián)的房贷和(hé)持(chí)有(yǒu)成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不(bù)再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指导价(jià)的城市陆(lù)陆(lù)续续(xù)低调退(tuì)出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海(hǎi)也(yě)考(kǎo)虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计分制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个(gè)大中城市(shì)商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了(le)，其他二线城市(shì)如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更(gèng)急。3月(yuè)份，两(liǎng)部门联合发文，全(quán)面推动二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政。对于(yú)激活(huó)二手房交易(yì)，具有定海神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路(lù)上(shàng)...

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