饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn绿豆汤的热量是多少大卡)房地产经纪服务的绿豆汤的热量是多少大卡(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)绿豆汤的热量是多少大卡超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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