OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì阿富汗是哪一年灭亡的)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)阿富汗是哪一年灭亡的有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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