5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这(z范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音hè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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