近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子rong>特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qín迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子g)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(ji迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子ā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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