5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不ng>

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）