5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗>

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗