5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(z正、异、新，正异新的区分ī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因正、异、新，正异新的区分，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升(sh正、异、新，正异新的区分ēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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