文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(f光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词áng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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