5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一025是哪里的区号，025是哪里的区号查询季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)025是哪里的区号，025是哪里的区号查询快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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