文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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