5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(ché关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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