万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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