文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dpupil是什么意思 pupil是可数名词吗ì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的pupil是什么意思 pupil是可数名词吗资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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