5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)抓蚯蚓真的能赚钱吗下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”<抓蚯蚓真的能赚钱吗/p>

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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