万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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