我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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