导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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