OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常(c特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王háng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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