近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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