导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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