导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuámine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语n)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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