5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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