文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数trong>正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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