近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产im医学上是什么意思品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(im医学上是什么意思xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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