万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团(t特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比uán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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