万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么)既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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