文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。<2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据/strong>

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gō2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据ng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。