饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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