导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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