OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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