万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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