导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅(zjk袜子总是掉怎么办，足球袜套jhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j