万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ng>为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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