文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。<ny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗/p>

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuòny是什么牌子中文名 ny是奢侈品牌吗)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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