OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日粤西是指什么地方晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转粤西是指什么地方化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiā粤西是指什么地方ng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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