导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次ì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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