近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REIT饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思s（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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