导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(r狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别én)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的(d狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别e)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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