文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(j坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸í)长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(ch坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸ǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zh坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸uān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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