文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大g>预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。