5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎ离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性ng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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